4/2008

1. Anpassungen an eine neue Realität
2. Marketing-Experten für Immobilienprodukte
3. Versorgungsanspruch versus Kartellrecht
4. Veritas A2A-Fonds mit "AA-" von TELOS
5. Bewertung von Einzelhandelsimmobilien

Literaturhinweis:

Gleißner, Werner, und Everling, Oliver (Herausgeber): Rating-Software -
Welche Produkte nutzen wem?, Verlag Franz Vahlen, http://www.vahlen.de,
München 2007, 448 Seiten, ISBN 978 3 8006 3248 0.

Der Link zur Literatur von Dr. Oliver Everling:

http://books.everling.biz

Börsen Radio Network AG:

Rating-Agentur Fitch sagte Risiken der WestLB schon 2006 voraus

Die WestLB hat 2007 einen Milliardenverlust verzeichnet. Die Eigentümer müssen nun neues Kapital zuschießen. "Die WestLB ist noch nicht nachhaltig profitabel", sagte der Senior Director Fitch Deutschland schon im Januar 2006. Was sagte das Rating über die WestLB? Im Interview: Dr. Oliver Everling, Rating-Experte der Everling Advisory Services.

http://isht.comdirect.de/html/audio/detail/main.html?ID=11927

Die Börsen Radio Network AG berichtet seit dem Jahr 1999 über die Entwicklungen am Aktienmarkt und gibt Einblicke in den Werdegang der deutschen Aktiengesellschaften. Hierfür produziert die Börsen Radio Network AG Radiobeiträge für deutsche Radiosender und beliefern Internet-Plattformen mit hörbaren Inhalten. Zum Portfolio zählen Marktberichte und Interviews mit verschiedenen Wertpapierhäusern, Analysten, Banken und Börsen. Sehr gefragt sind vor allem Interviews mit den Vorständen der zahlreichen Aktiengesellschaften.

Willkommen beim Everling Internet Newsletter Ausgabe 4/2008 vom 23. Januar 2008!

1. Anpassungen an eine neue Realität

Die Meldung der WestLB über ihren Stand der Portfolio-Bewertungen im Rahmen der noch andauernden Jahresabschlussarbeiten kam gerade rechtzeitig zu einem der Hauptereignisse von Bankenanalysten in Deutschland, der Credit Outlook Konferenz von Fitch Ratings in Frankfurt am Main. Am Montag, den 21. Januar 2008 veröffentlichte der Vorstand der WestLB AG seine Erwartung, dass der Jahresverlust im Konzern für 2007 ungefähr 1 Milliarden € betragen werde und außerdem annähernd 1 Milliarden € als nicht dauerhafte Wertminderung berücksichtigt werden muss. Da das Land Nordrhein-Westfalen, die Landschaftsverbände und die Sparkassenverbände den Jahresverlust in Höhe von etwa 1 Milliarden € ausgleichen, "um die künftige Entwicklung der Bank zu sichern", sah sich Fitch Ratings zur Überprüfung des Individualratings veranlasst. Mit der Herabstufung auf "F" am Vortrag der Konferenz sorgte die Agentur für die Aufmerksamkeit der Bankenexperten.

Anna Lozmann, Associate Director der Financial Institutions Gruppe von Fitch Ratings, lässt keinen Zweifel daran, dass die WestLB ohne die Stützungsmaßnahmen ihrer Eigner die eingetretenen Verluste wie auch die zu erwartenden Abschreibungen kaum ohne Auswirkungen auf ihre Geschäftstätigkeit überstehen würde. Trotz der ergriffenen Maßnahmen zur Stärkung der Eigenkapitalbasis der Bank hält es Lozmann für möglich, dass die Reputation und das Standing der Bank durch die Verlustmeldung weiter belastet werden und damit die Herausforderung zu unterstreichen ist, die Bank unter den anhaltend schwierigen Marktbedingungen fortzuführen.

Thomas von Lüpke, Senior Director der Gruppe Financial Institutions von Fitch Ratings, skizziert das Epizentrum der Krise im US-amerikanischen Hypothekenmarkt für Subprime-Kredite. Der Einfluss dieser Krise auf die europäischen Banken sei bisher begrenzt. Zwei Gruppen von Banken seien aber betroffen, nämlich einerseits die mittelgroßen Wholesale-Banken wie die IKB, Landesbank Sachsen oder Northern Rock, andererseits global tätige Banken und Investmentbanken wie UBS, Barclays, Deutsche Bank, Credit Suisse, Citigroup, Merrill Lynch und Morgan Stanley.

In konzentrischen Kreisen schlägt die Welle aus der US-Krise bei europäischen Banken auf: Zuerst mit ABCP durch überproportional große Conduits und SIVs bei der IKB und SachsenLB, dann durch LBOs bei Deutsche Bank, UBS, Merrill Lynch und Citigroup, durch CDOs von ABS, bei denen das Ausmaß der Verluste und deren Konsequenzen für die Banken kaum zuverlässig zu schätzen seien (bisher wurden rund 50 Millarden US$ aufgedeckt) und schließlich als Ertragskrise auch bei weiteren Banken. Das Geschäftsmodell der SIVs sei in der gegenwärtigen Form praktisch "tot", sagt von Lüpke.

Risikoverteilung oder Risikokonzentration - das sei in der gegenwärtigen Situation die Frage: Von Lüpke illustriert seine Überlegungen am Glasuhrszenario. Aus dem oberen Teil der Sanduhr werden eine Vielzahl unterschiedlicher Vermögensklassen auf den unteren Teil, eine Vielzahl unterschiedlicher Anleger, verteilt. Am Engpass sind die Investmentbanken, Strukturierer, Händler, Makler usw. angesiedelt.

Bei Northern Rock habe es den seltsamen Fall einer Liquiditätskrise trotz ausreichender Kapitalisierung und Erfüllung von Solvenzkriterien gegeben. Der Run auf die Einlagen der Northern Rock habe mit den spezifischen Rahmenbedingungen in Großbritannien zu tun, so dass die Geschäftsmodelle anderer Banken in Europa nicht ohne weiteres vergleichbar seien.

Für die Berichtssaison 2008 sieht von Lüpke größte Herausforderungen in der richtigen Bewertung von Vermögensgegenständen. Kasachstan und Russland könnten als kapitalmarktabhängige Emerging Markets durch die Krise in Mitleidenschaft gezogen werden. Eine Abschwächung des gesamtwirtschaftlichen Wachstums in den USA wie auch in Europa paart sich speziell mit Problemen der Immobilienmärkte in Großbritannien, Irland und in Spanien.

Von Lüpke tritt für eine differenzierte Betrachtung der Bankenrisiken ein: Von den 890 Banken, die Fitch Ratings weltweit analysiere, habe es bisher auf der Krise beruhende Ratingkonsequenzen nur bei etwa 11 Banken in Europa, 12 in Nordamerika und bei keiner Bank in Asien gegeben. Immerhin 78 Prozent aller Bankenratings weltweit seien bei Fitch Ratings stabil, in den industrialisierten Ländern Europas sogar 86 Prozent.

2. Marketing-Experten für Immobilienprodukte

“Auch aus Steinen, die man in den Weg gelegt bekommt, kann man etwas bauen", sagt Olaf Jahn, seit 1991 in der Immobilienwirtschaft und stellvertretender Geschäftsführer der Activ Consult Real Estate GmbH in Frankfurt am Main. Für Insider im Markt ist er bekannt durch seine Spezialisierung auf mischgenutzte Immobilien mit Fokus Einzelhandel und Freizeit. Für Shopping Centers und andere Einzelhandelsimmobilien kommt es auf die Kommunikation mit definierten Zielgruppen sowie mit der Öffentlichkeit an. Ein schlechtes Image kann trotz guter Lage und bautechnischer Perfektion Besucherfrequenzen drücken und damit den Marktwert der Immobilie.

Erstaunlich daher, dass es kaum Spezialisten für die damit zusammenhängenden Kommunikationsaufgaben gibt. Ein Beispiel für ein solches, spezialisiertes Unternehmen hat im Zentrum von Frankfurt an der Hauptwache und damit an einer der belebtesten Einkaufsstraße Europas, der Zeil, ihren Sitz: Im Jahr 2001 von Elisabeth Kammermeier und Karin Weikamp gegründet, etablierte sich Activ Consult Real Estate GmbH in den letzten Jahren als das Marketing-Beratungsunternehmen der Immobilienwirtschaft. Mit der Umsetzung des ganzheitlichen Marketing-Mix bestehend aus Produktentwicklung, Kommunikation, Wirtschaftlichkeit und Vermarktung machen die 12 Mitarbeiter des Unternehmens Immobilien zu gefragten Produkten.

Die Experten der Activ Consult Real Estate GmbH bauen bei der Entwicklung und Vermarktung von Immobilienprodukten auf langjährige Erfahrungen in der Immobilienwirtschaft, auf konzentriertes Fachwissen und ein breites Netzwerk sowie auf die eigene Umsetzungskompetenz. Mit ihrer Spezialisierung in dem Bereich gemischt genutzter Immobilien mit dem Fokus auf Einzelhandel und Freizeit beraten und begleiten sie Projektentwickler, Real Estate Asset Manager und andere Unternehmen der Immobilienwirtschaft und des Einzelhandels bei der Verwirklichung ihrer Vorhaben.

“Nicht nur Schokoriegel, auch Immobilien benötigen strategisches Marketing, damit sich jemand für sie interessiert", sagt Elisabeth Kammermeier, Geschäftsführerin und Mitgründerin der Gesellschaft. "Eine Immobilie als Produkt zu verstehen, das mit einem lebendigen Image versehen werden will, ist der erste Schritt zu einer erfolgreichen Immobilienentwicklung. Ein Bewusstsein für das Produkt Immobilie sollte im besten Fall bereits mit der ersten Idee entstehen.”

Von den Ideen der Activ Consult Real Estate GmbH machen immer mehr Investoren Gebrauch. So reicht die Liste der Referenzen der Gesellschaft vom Asset Manager CorpusSireo über die Investmentbank Morgan Stanley bis zum internationalen Projektentwickler Tishman Speyer.

3. Versorgungsanspruch versus Kartellrecht

Mit der Zurückweisung der Rechtsbeschwerde der RHÖN-KLINIKUM AG im Kartellverfahren „Kreiskrankenhäuser Rhön-Grabfeld an den Standorten Bad Neustadt und Mellrichstadt“ durch den Bundesgerichtshof (BGH) ist endgültig entschieden, dass eine Übernahme der Krankenhäuser des Landkreises Rhön-Grabfeld nicht möglich ist. Am 10. März 2005 hatte das Bundeskartellamt die Übernahme der beiden Kreiskrankenhäuser durch die RHÖN-KLINIKUM AG untersagt. Dagegen hatte das Unternehmen vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf Beschwerde eingelegt.

Zur Beruhigung der Aktionäre sieht Vorstandsvorsitzender Wolfgang Pföhler das Unternehmen weiterhin auf dem Wachstumspfad: „Dieser Beschluss steht unserem Wachstum nicht im Wege. Zu unserem Unternehmen gehören derzeit 46 von 2.100 Kliniken in Deutschland – das entspricht einem Marktanteil von gerade einmal drei Prozent.“ Damit seien hohe Wachstumschancen offenkundig. Pföhler wörtlich: „Wir sehen auf der Landkarte viele weiße Flecken für uns, die auch aus kartellrechtlicher Sicht völlig unbedenklich sind.“

Angesichts der gesundheitspolitischen Rahmenbedingungen - Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung gerade im ländlichen Raum, medizinisch-technischer Fortschritt, sinkende öffentliche Mittel - ist nach Auffassung des Unternehmens ein Ausbau der standort- und sektorübergreifenden Zusammenarbeit zwischen Kliniken alternativlos. Nur so ließe sich eine medizinisch umfassende und hochwertige Versorgung auch in ländlichen Regionen auf Dauer sicherstellen.

Die drastisch voranschreitende Erschöpfung traditioneller Finanzierungswege lenkt den Blick auf private Finanzierungsquellen. Diese können nur unter Einhaltung der „Spielregeln“ erschlossen werden, die sich nicht nur in Deutschland, sondern inzwischen auch in den meisten anderen Industrienationen etabliert haben: Bankinterne Ratingsysteme wie auch unabhängige Ratingagenturen sorgen mit ihren Klassifizierungen dafür, dass Fragen der Sicherheitenbestellung, der Bemessung des Kreditvolumens sowie der Zins- und Konditionengestaltung beantwortet werden können.

Jede unternehmerische Tätigkeit, ja jede Existenz ist einem existenziellen Risiko ausgesetzt. Dieses zu klassifizieren, ist Aufgabe des Ratings, das im Buch "Rating im Health-Care-Sektor" thematisiert wird (Oliver Everling und Dieter Kampe, Herausgeber: Rating im Health-Care-Sektor, Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler, Wiesbaden, http://www.gabler-verlag.de, gebundene Ausgabe, 1. Auflage, November 2007, 204 Seiten, ISBN 978-3-8349-0418-8).

Auch Institutionen des Gesundheitswesens laufen Gefahr, bei unter den Erwartungen bleibenden Erträgen ihren Verbindlichkeiten nicht mehr vollständig und rechtzeitig nachkommen zu können. Insbesondere auch Krankenhäuser müssen lernen, als Unternehmen mit allen damit verbundenen Auflagen und Bedingungen zu agieren. Das Instrumentarium des Ratings gehört dabei in jedes Unternehmen wie der Tachometer in jedes Auto: Wie die Steuerung eines Fahrzeugs ist die Führung eines Unternehmens von elementaren Indikatoren des Risikos abhängig zu machen.

Pföhler stellt klar, dass gerade die RHÖN-KLINIKUM AG Wettbewerb als einen wichtigen Schlüssel zur Weiterentwicklung der Gesundheitswirtschaft sieht. Nur dank des Wettbewerbs können neue Wege in der Gesundheitsversorgung beschritten werden, die den wachsenden Anforderungen einer alternden Gesellschaft gerecht werden. Der bisher kartellrechtlich beschrittene Weg erscheint nicht zielführend.

Pföhler bekräftigte daher seine Forderung nach neuen kartellrechtlichen Grundlagen für den Krankenhausmarkt: „Jetzt ist es Aufgabe des Gesetzgebers, die Voraussetzungen zu schaffen, um die Menschen in allen Regionen Deutschlands auch in Zukunft bestmöglich medizinisch zu versorgen. Die Politik muss klären, inwieweit die Ziele einer hochwertigen, gleichmäßigen und wirtschaftlichen Versorgung, wie sie der Gesetzgeber im Sozialgesetzbuch vorsieht, bei kartellrechtlichen Entscheidungen berücksichtigt werden.

4. Veritas A2A-Fonds mit "AA-" von TELOS

Vier Dachfonds "A2A DEFENSIV", "A2A BASIS", "A2A WACHSTUM", "A2A CHANCE" werden von TELOS geratet (www.telos-rating.de). Die Fonds erfüllen nach Ansicht der Agentur sehr hohe Qualitätsstandards und erhalten die Bewertung "AA-" auf einer Skala von A bis AAA (höchste Qualitätsstandards). Die A2A-Fondsfamilie besteht aus vier nach einem einheitlichen Investmentprozess verwalteten Dachfonds,die sich durch unterschiedliche Aktienquoten unterscheiden.

Das Fondsrating von TELOS beurteilt auf qualitative Weise die Stringenz des Investmentprozesses, die Person des Fondsmanagers und sein Team sowie das Qualitätsmanagement innerhalb des Prozesses vor dem Hintergrund der Einhaltung ethischer Grundsätze wie Fondsklarheit und -wahrheit. Die Performanceergebnisse des Fonds dienen zur Beurteilung der Konsistenz des Investmentprozesses.

Der Investmentprozess ist durch den quantitativen Ansatz gut strukturiert und wird diszipliniert umgesetzt, schreibt TELOS. Der Schwerpunkt liegt auf der Asset Allokation und damit auf der Selektion von Marktindizes (Regionen, Länder, Sektoren), die für ein Investment attraktiv erscheinen. Die eigentliche Fondsauswahl dient in erster Linie der Umsetzung dieser Allokation. Zum einen wird in Indexfonds investiert. In einzelnen Marktphasen sollen weiterhin Zusätzerträge durch die Auswahl aktiv gemanagter Fonds erzielt werden. Die Selektion und Gewichtung sowohl der Märkte als auch der Zielfonds erfolgt mittels selbst entwickelter quantitativer Trendphasenmodelle, die Markt- und Fondsdaten bekannter Informationsprovider nutzen.

Das gesamte Fondsmanagement basiert auf Excel-Tools. Dabei werden auch Simulationen durchgeführt, um die Auswirkungen geplanter Transaktionen auf das Portfolio zu überprüfen. Hier sind auch Investmentrestriktionen hinterlegt, deren Einhaltung die Fondsmanager damit vor der Umsetzung ihrer Investmententscheidungen überprüfen können. Nach Ausführung der Transaktionen erfolgt eine automatisierte und unabhängige Kontrolle.

"Der verantwortliche Fondsmanager Markus Kaiser verfügt über relevante Qualifikationen und langjährige Investmenterfahrung", unterstreicht Dr. Frank Wehlmann von TELOS. "Seit Anfang 2005 wird er durch einen weiteren Fondsmanager unterstützt. Das Team soll mittelfristig durch zwei weitere Mitarbeiter verstärkt werden. Zielsetzung des Fonds ist ein möglichst hoher Wertzuwachs, der aber aufgrund der hohen Korrelation des Fonds mit der Marktentwicklung grundsätzlich nur in Hausse-Phasen erzielt werden kann."
Bewertung von Einzelhandelsimmobilien

5. Bewertung von Einzelhandelsimmobilien

In der Immobilienbranche ist das Vokabular des Ratings nicht erst seit Basel II selbstverständlich. Schon lange zuvor wurde von "1A-Lagen" gesprochen und damit geworben. Letztlich beziehen sich solche Bezeichnungen auch auf eine Form von Rating, wenn auch recht elementarer Natur. In der Studie "Bewertung von Einzelhandelsimmobilien" der Fachgruppe Einzelhandelsimmobilien des HypZert e. V. werden die üblichen Differenzierungen aufgegriffen (www.valuers-corner.de).

Die Einkaufslagen des städtischen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Städte und Gemeinden wider, heißt es in dem Bericht. Die Abgrenzung dieser Lagen muss für jede Kommune individuell vorgenommen werden. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Abgrenzung von Einkaufslagen und Lagequalitäten.

Als A-Lage wird eine Lage mit höchster Passantenfrequenz bezeichnet. B-Lage ist eine Lage mit dichtem Geschäftsbesatz, vereinzelt Unterbrechungen durch andere Nutzungen. Eine C-Lage ist eine Lage mit dünnen Geschäftsbesatz, zahlreiche Unterbrechungen durch andere Nutzungen. Daneben können maklerübliche Klassifizierungen genannt werden. 1er-Lage: Hauptgeschäftslage im Stadtkern mit hoher Passantenfrequenz; 2er-Lage: Nebenkern-/Stadtteillage mit hoher Passantenfrequenz. Weitere Lagedifferenzierungen werden durch die Begriffe Streulage (z. B. Einzelbetrieb in Alleinlage), Nahbereichszentrum, in der Regel wohnortorientiert, Stadtteilzentrum, Subzentrum/Nebencity (zweite örtliche Hauptlage), Innenstadt/City (städtische Kernlage), unterschieden nach Konsumlage, Niveaulage, Luxuslage und Innenstadt-/Cityrand (Saumzone der städtischen Kernlage) kenntlich gemacht.

Seit 2006 berichtet der Immobilienmarkt von einem verstärkten Interesse an Einzelhandelsimmobilien. Bei der Anbahnung und Durchführung von Immobilientransaktionen steht das Wertgutachten im Focus der Entscheidungsfindung. In diesem Marktumfeld ist die Nachfrage nach qualifizierten Immobilienwertgutachten nicht nur bei deutschen Investoren deutlich gestiegen, so begründen die Autoren die Studie. Ihre Ausarbeitung soll die Gutachter, insbesondere von Kreditinstituten bei der Einschätzung und Bewertung ihrer Einzelhandelsimmobilien unterstützen, Begriffe aus der Welt des Einzelhandels benennen, vergleichen, gegenüberstellen und erklären, Benchmarks aus dem aktuellen Marktgeschehen bereitstellen, helfen, Chancen und Risiken der Immobilie im Rahmen des Kreditprozesses besser zu erkennen sowie Hilfe bei der Durchführung in Form von Anwendungsempfehlungen anbieten.

Die Studie darf nicht als Einstieg in die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien missverstanden werden, sondern vielmehr geht es den Autoren darum, Expertenwissen und Markterfahrung zusammenfassen, um Immobilienwertgutachten zu erstellen, die den hohen Marktanforderungen gerecht werden. Dabei stehen die spezifischen Bedürfnisse der (deutschen) Kreditwirtschaft hinsichtlich einer adäquaten Risikoadjustierung im Vordergrund. Die Ergebnisse und Angaben dieser Studie basieren auf aktuellen Marktgegebenheiten, heißt es beim HypZert e.V. Angegebene Spannen von Vergleichskenngrößen stellen auf ein durchschnittliches Marktniveau ab und sind im Einzelfall der jeweiligen Bewertung durch den Gutachter entsprechend anzupassen.

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Everling Advisory Services ist ein Unternehmen, das mit dem Bonitätszertifikat @rating Quality Label versehen wurde. Einsicht in die damit verbundene @rating Bewertung gibt http://www.cofacerating.de.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Oliver Everling

RATING EVIDENCE GmbH
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